21世紀經(jīng)濟報道記者 唐婧 北京報道

千呼萬喚始出來，存量房貸利率調(diào)整方案終于出爐。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》），自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

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《通知》明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

《通知》還稱，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合本通知第二條的規(guī)定。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，相較于央行此前“指導銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”和“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”的公開表態(tài)，本次《通知》特意強調(diào)了“首套”二字，且明確了無論是協(xié)商變更合同約定的利率水平還是新發(fā)放貸款置換，都要向承貸機構提出申請。

為何降？誰能降？如何申請？

央行、國家金融監(jiān)管總局有關負責人在答記者問中表示，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

上述負責人表示，為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

那么，如何定義“存量首套住房貸款”？這涉及哪些人群能夠受惠于存量房貸利率調(diào)整方案的關鍵問題。

《通知》明確，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

具體又該如何執(zhí)行？央行、國家金融監(jiān)管總局相關負責人表示，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

至于廣大借款人高度關心的利率調(diào)整幅度，上述負責人明確，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

《通知》指出，金融機構應嚴格落實相關監(jiān)管要求，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質(zhì)性審核，并明確提示風險。對存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個人住房貸款行為的中介機構一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

《通知》還稱，各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關要求落實到位。

利率最低可以降到多少？

一位房地產(chǎn)金融專家告訴記者，本次存量房貸利率調(diào)整方案的一大看點在于確定了降低后的存量房貸利率下限，即利率最低可以降到多少。央行、國家金融監(jiān)管總局相關負責人明確，調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限，這為調(diào)整后的利率劃定了一個底線。

有接近監(jiān)管人士向媒體表示，這一方面是為了維護當時房貸利率政策下限的權威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時間不同，而導致利率水平有所差異等問題。

“例如，如果以當前的房貸利率政策下限或者實際新發(fā)放的房貸利率水平確定，就可能出現(xiàn)不同時間調(diào)整的客戶，調(diào)整后的利率水平有所差異的現(xiàn)象。未來，房貸利率政策下限可能下調(diào)，或者新發(fā)放房貸利率又有所下降，就會導致完成調(diào)整較早的客戶利率水平較高。”上述接近監(jiān)管人士如是表示。

那么，對于符合條件的借款人而言，了解原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限就顯得頗為重要，因為這一下限是借款人和銀行協(xié)商新發(fā)放貸款置換或協(xié)商變更利率水平時談判的底線。上述房地產(chǎn)金融專家告訴記者，該下限應以人民銀行各分支行公布的數(shù)據(jù)為準。

有接近監(jiān)管人士測算，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，利率平均降幅大約為0.8個百分點。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達25萬億元。

以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，顯著增加消費能力。

至于對于銀行在利息方面的損失，多名業(yè)內(nèi)專家認為將主要通過下調(diào)存款利率的方式部分彌補。據(jù)悉，國有大行在內(nèi)的多家銀行將于 9 月 1 日起再度下調(diào)存款掛牌利率，這將是繼今年 6 月初全國性商業(yè)銀行下調(diào)存款掛牌利率后，時隔不到三個月的再度下調(diào)。

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